Что такое СНТ и как оно влияет на покупку участка

СНТ: внутреннее устройство, права и обязанности

1.      Членство в СНТ. Участниками садовых некоммерческих товариществ могут стать собственники участков, которые выращивают, например, фрукты и овощи для собственных нужд.

2.      Устав. Документ СНТ не должен противоречить законам Российской Федерации. Перечень обязательных пунктов этого документа прописан в 8 статье 217-ФЗ.

3.      Органы управления. Их состав, правила избрания и процесс проведения собраний прописаны в 4 главе закона.

4.      Меры ответственности. При нарушении членом объединения действующих правил ему выносится предупреждение. Если подобные ситуации повторяются, человек может быть исключен из СНТ, но это не ведет к изъятию собственности. Последнее не входит в полномочия товарищества, это может сделать только суд.

5.      Права СНТ. Товарищество, как юридическое лицо, может:

·         заключать договоры,

·         собирать членские взносы,

·         оплачивать коммунальные услуги и другие нужды.

6.      Обязанности СНТ, помимо основной задачи – защиты прав членов товарищества:

·         Уведомление собственников об изменениях в составе органов управления;

·         Предоставление отчетных документов;

·         Содержание участков в соответствии с нормами землепользования, то есть без вреда для окружающей среды;

·         Своевременная оплата налоговых и других сборов;

·         Участие в собраниях собственников и исполнение итоговых решений;

·         Регулярная оплата членских взносов

7.      Виды взносов: членские и целевые. Часть из них, например, взносы за использование общего имущества, оплачивают все, все зависимости от того, состоит собственник в членстве СНТ или нет. Подробнее о каждом виде взносов и о том, куда расходуются собранные средства можно узнать в статье 14 Федерального закона № 217-ФЗ от 29 июля 2017 г.

8.      Общая собственность. В СНТ может быть предусмотрен инвентарь, территория или другое имущество, которым могут пользоваться все собственники. Для этого также не нужно быть членом товарищества. Вы как бы «покупаете» эту услугу, когда оплачиваете обязательные взносы. Пример такого имущества – это общая дорога до вашего участка. Отказаться от нее не получится, а значит и оплата обязательна.

9.      Отличие от других объединений: территории, относящиеся к СНТ, предназначены для выращивания на них сельскохозяйственной продукции. Строительство любых сооружений при этом необязательно. Более того, оно возможно только на землях, которые относятся к определенным видам разрешенного использования, установленным в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Виды разрешенного использования участков СНТ

Важно понимать, что есть два типа домов: садовый и жилой. Прописаться можно только во втором. Садовые дома не предназначены для круглогодичного проживания. Они должны использоваться только сезонно – для ведения сельскохозяйственных работ, так как не предполагают наличие всех необходимых коммуникаций (электричества, отопления). К подобным сооружениям также относятся амбары, гаражи и все то, что нужно для огорода. Эти участки в СНТ относятся к такому виду разрешенного использования как «садовый земельный участок». На территориях для «ведения садоводства» возможностей больше: например, регистрация жилого дома. Если вы купите участок, на котором разрешен вид использования «садоводство», то на вашей территории будут только фрукты и овощи. Любые постройки на этих землях запрещены. Следовательно, чтобы при оформлении документов не возникло проблем, нужно учитывать, к какому виду разрешенного использования относится территория СНТ: «садовый земельный участок», «ведение садоводства» или «садоводство». Полный перечень можно найти в приказе Росреестра от 10.11.2020. Кроме того, для регистрации жилого дома необходимо, чтобы участок СНТ находился в границах населенного пункта.

Покупка участка в СНТ: плюсы и минусы

Преимущества:

·         Низкая стоимость по сравнению с участком в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС);

·         Возможность построить жилой дом при его соответствии требованиям;

·         Поддержание членами СНТ комфортных условий для жизни и отдыха.

Недостатки:

·         Ограничение в площади: чаще всего участки в СНТ не больше 15 соток;

·         Могут возникнуть сложности при оформлении прописки;

·         Качество предоставляемых условий зависит от членов СНТ. Если его представители будут безынициативными, то это может сказаться на благоустройстве территории.

Как перевести участок СНТ в ИЖС?

Для перевода из СНТ в ИЖС территория должна быть больше 5 соток. Если это условие выполнено, и вы уверены, что участок соответствует необходимым требованиям, то следуйте плану:

1.      Установите границы участка и поставьте его на кадастровый учет;

2.      Уточните название территориальной зоны участка в правилах землепользования и застройки;

3.      Получите выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД);

4.      Если в правилах землепользования ИЖС указано как условно разрешенный вариант, нужно получить разрешение от администрации.

5.      Если ИЖС отмечено как основной вид разрешённого использования, подайте документы в МФЦ, чтобы изменить его.  

6.      В случае отказа вы можете попробовать оспорить решение в суде.

Какие еще объединения бывают?

1.      ОНТ – огородническое некоммерческое товарищество. Оно объединяет собственников участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества». На территориях этого товарищества нельзя строить недвижимость – только здания для хранения инвентаря и других нужд, которые касаются сельскохозяйственных работ. Право собственности сохраняется только на сооружения, которые были зарегистрированы до 1 января 2019 года. Все остальное – это самовольные постройки, которые не могут иметь документов.

2.      ДНП или ДНТ – дачное некоммерческое партнёрство или товарищество. С 2019 года, в соответствии с изменениями в 217-ФЗ, эти объединения автоматически получили статус СНТ. Теперь в законодательстве нет понятий «дача», «дачный участок», «дачное поселение». Ранее этот вид товарищества предполагал объединение собственников, которые обязательно должны были иметь на своей территории какие-либо постройки. Сельскохозяйственная продукция была необязательна. В соответствии с изменениями 2019 года, эти земельные участки теперь считаются садовыми. Следовательно, они больше не относятся к таким видам разрешенного использования как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства».

Условия для постройки жилых или подсобных помещений

Требования к постройкам на участках СНТ:

1.      Здания не должны использоваться для коммерческой деятельности;

2.      Площадь дома не может делиться на несколько квартир;

3.      У постройки должно быть не больше 3 этажей, общая высота которых не превышает 20 метров;

4.      Высота забора также имеет ограничения: не больше 1,5 метров;

5.      Соблюдение правил соседства: сооружения должны находиться на расстоянии не меньше 5 метров от проезжей части и 1 метра от забора соседей.

Если вы сомневаетесь в том, будет ли ваше здание подходить под эти параметры, отправьте уведомление о начале строительства в местную администрацию. Если требования не будут соблюдены, то вам об этом сообщат. Так у вашей постройки будет минимум шансов стать самовольной.

Ответы на часто задаваемые вопросы о СНТ:

Можно ли не вступать в СНТ?

Да, можно, вступление в товарищество происходит добровольно.

Тогда я не буду платить взносы?

Взносы платить все равно придется. Правда не все, а только обязательные – за приобретение, содержание и обслуживание общего имущества. Отказаться от его платы нельзя, даже если вы им не пользуетесь, что в целом маловероятно.

Что будет, если я не буду платить взносы?

В этом случае вам придет уведомление о неуплате взносов. Если в течение 30 дней долг не будет погашен, председатель СНТ имеет право подать на вас в суд. Тогда сумма взыскивается в судебном порядке. Если и в этом случае оплата не будет произведена, то вам могут отключить электричество или даже наложить арест на имущество.

Как попасть в СНТ?

Для этого нужно подать заявление на прием в члены товарищества. После решения собрания вы будете внесены в списки участников СНТ.

Как покинуть СНТ?

Добровольно – с помощью заявления. Принудительно – в случае, если вы больше двух месяцев не платите членские взносы, или перестали быть собственником участка.

Как купить участок в пределах СНТ?

Процедура ничем не отличается от покупки других видов недвижимости, но нужно учесть некоторые детали:

1.      Проверьте, если у продавца право собственности на землю, кадастровый паспорт;

2.      Нет ли у бывшего собственника долгов перед товариществом?

Также советуем не покупать участок в СНТ по садовой книжке, такую сделку можно признать недействительной.

 *Данные актуальны на дату публикации статьи