Регистрация права собственности на дом и земельный участок

Зачем оформлять право собственности на дом?

В первую очередь чтобы не нарушать закон. Вообще проживание в доме, который официально не находится в вашей собственности, возможно, но в соответствии с Налоговым кодексом, налогоплательщик обязан сообщить о том, что он владеет недвижимостью. При обнаружении незарегистрированного имущества вы будете должны выплатить не только налог за три года, но и штраф в размере 20% от этой суммы. Почему еще важно оформить дом:

1.      Для того чтобы получить возможность совершать сделки. Без упоминания в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вы не сможете подарить, оставить в наследство, сдать в аренду или продать собственность.

2.      Во избежание повышенного налога. Дома обычно возводятся на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Если у вас нет права собственности, то считается, что территория используется не по назначению. В этом случае вы должны платить повышенный налог.

Следовательно, чтобы получить государственную защиту своих прав, как собственника, вам необходимо официально зарегистрировать недвижимость. Помимо этого, вы получите и другие преимущества:

·         Снижение стоимости коммунальных услуг на льготных условиях

·         Получение имущественного налогового вычета

·         Возможность легально сдавать дом в аренду и получать пассивный доход

·         Страхование недвижимости

·         Использование дома в качестве залога при получении кредита

·         Участие в программах по обеспечению инфраструктуры.

Что такое «дачная амнистия»

В народе дачной амнистией называют порядок упрощенного оформления права собственности, установленный в 2006 году федеральным законом. Он было продлен до 2031 года, а ранее распространен на жилые дома на участках ИЖС. Благодаря этому порядку можно зарегистрировать собственность без отправки дополнительных уведомлений в органы местного самоуправления. Для этого нужен технический план дома и документы, подтверждающие, что именно вы владелец земельного участка.

С каким домом не возникнет проблем при регистрации

1.      С тем, который не будет нарушать требования Градостроительного кодекса.

Соответствие установленным правилам утверждается администрацией, и без выполнения определенных норм кадастровый инженер, вероятно, откажется составлять технический план. Перед началом строительства вы должны отправить уведомление в органы местного самоуправления. Если все условия соблюдены, то вам придет положительный ответ. Именно благодаря «дачной амнистии» можно избежать этого процесса, но в этом случае, если готовое строение не будет соответствовать требованиям, зарегистрировать его не получится.

2.      С тем, который построен на земле, на которой это разрешено.

В противном случае оформить право собственности также не получится. Для жилых домов к видам разрешенного строительства относятся земли населенных пунктов и участки ИЖС. Если вы не собираетесь оформлять прописку, то можно построить и садовый дом. Для этого подойдут участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и ведения садоводства. Обратите внимание, что для регистрации собственность не должна располагаться на особо охраняемых территориях, землях запаса, промышленности, лесного и водного фондов. В 2022 было разрешено возведение жилых домов на участках сельскохозяйственного назначения. При этом территория должна использоваться как крестьянско-фермерские хозяйства и находиться в их собственности. Постройка при этом не может быть выше 3 этажей, больше 0,25% от общей площади участка и более 500 квадратных метров.

Собственность не соответствует требованиям: что делать?

Исправить можно, например, вид разрешенного использования. Для этого нужно написать заявление в районную администрацию, в котором вы объясните, почему может быть эффективно изменение целевого использования территории. Для этого необходимо предоставить документы на участок и остальные постройки на его территории, паспорт и согласие других собственников, если таковые имеются. При рассмотрении подобных вопросов собирается профильная комиссия. Помимо этого, можно обратиться в местные органы власти. После общественных слушаний в администрации станет известно, какой ответ будет получен на заявление. Окончательное решение принимают именно органы власти или профильная комиссия, а потом они уведомляют владельца недвижимости.

В некоторых случаях изменить вид разрешенного строительства невозможно. Например:

·         Если участок продан на торгах;

·         Если территория арендована и предоставлена для каких-либо задач.

Если использовать земельный участок не по назначению, то помимо того, что не получится оформить право собственности, вы должны будете заплатить штраф не менее 10 тысяч рублей.

Помимо этого, можно попробовать легализовать дом через суд, получив отказ в оформлении права собственности и приложив его к исковому заявлению. Не забудьте и про квитанцию об оплате госпошлины, которую также нужно предоставить. После этого будет назначена проверка участка на соответствие требованиям Градостроительного кодекса, проведена беседа с соседями и родственниками владельца. Успех в этом случае возможен, но не гарантирован. Кроме того, нужно учитывать стоимость судопроизводственного процесса. Если все-таки получится выиграть дело, то вы сможете зарегистрировать право на дом, предъявив решение суда.

Что такое технический план и когда он нужен

Технический план – это документ, в котором прописаны все сведения о недвижимости. Повторимся, что это обязательный документ при оформлении права собственности по дачной амнистии. Его можно сделать как на этапе строительства, так и тогда, когда здание уже готово. В первом случае необходимо только наличие наружных стен, крыши, окон и дверей. Хотя для регистрации незавершенного объекта в Росреестре может быть достаточно даже фундамента. Для совершения сделок все равно придется оформить права по готовности постройки. Сам технический план обычно предоставляется в электронном виде, но можно заранее договориться и о печатном варианте. Документ состоит из двух частей: графической и текстовой. В первой содержатся:

·         Чертежи

·         Планы

·         Схема построек на участке

·         Планировка этажей.

В текстовой части:

·         Выписка ЕГРН

·         Положительный ответ администрации на уведомление о строительстве

·         Подтверждение о том, что на участке нет объектов культурного наследия

·         Постановление о присвоении адреса собственности.

Далее вы должны получить почтовый адрес, потому что без него будет невозможно оформить прописку и иногда даже провести системы коммуникации. Для присвоения точного адреса в МФЦ нужно подать заявление, к которому прикладывается выписка из ЕГРН, копия паспорта владельца и нотариальная доверенность, если она необходима.

План оформления права собственности

Регистрация дома:

1.      Необходимо провести межевание земельного участка и подготовить технический план дома. Сделать это может только кадастровый инженер. На цену будет влиять местоположение недвижимости, сроки выполнения и объем работы. В любом случае нужно выбирать только проверенных специалистов, чтобы потом не пришлось платить второй раз – за исправление ошибок. Список лицензированных кадастровых инженеров можно найти в Росреестре.

2.      После того, как вы убедились, что недвижимость соответствует всем требованиям, нужно собрать пакет документов:

·         Заявление, которое заполняется либо сотрудником МФЦ, либо вами по заготовленной форме при подаче документов на портале «Госуслуг»;

·         Паспорт владельца;

·         Документы на постройку и земельный участок;

·         Квитанция об оплате госпошлины (350 рублей)

Кроме того, проверьте, не нужно ли вам внести дополнительные сведения в Росреестр. Это может быть необходимо в нескольких случаях:

·         Если значительно изменились характеристики постройки

·         Если на участке было снесено здание, ранее не оформленное в Росреестре.

Кадастровый учет и оформление регистрации обычно проходят одновременно через ЕГРН. Для первого процесса также нужно предоставить ряд документов: техпаспорт на здание и участок, техплан, подтверждение того, что строительство было согласовано, и декларация на все объекты недвижимости на территории, кроме дома. По результатам всех процедур вы получите на почту выписку из ЕГРН. В бумажном варианте документ возможно будет забрать только в МФЦ, так как с 2017 года он перестал выдаваться в этом формате.

Иногда оформление собственности затягивается, так как запрос на зарегистрированный дом может быть одобрен не с первого раза. При этом вам позволят внести изменения и исправить все замечания. Если недвижимость и документы соответствуют всем требованиям, то процесс оформления займет не более 10 рабочих дней. У заявителя, в свою очередь, есть 3 месяца, чтобы подать все изменения в Росреестр. В противном случае будет считаться, что собственник отказался от регистрации.

А если брать ипотеку на строительство?

В первую очередь стоимость ипотеки в этом случае будет выше, чем просто при покупке недвижимости. Основная причина – риск того, что здание останется недостроенным: незаконченную постройку (залог), банку будет сложнее продать. Помимо этого, трудности при совершении сделок возникают из-за того, что каждый возводит постройку для себя, а значит, будет непросто найти покупателя, которому подойдет ваш дом.

Процесс регистрации, как при самостоятельном строительстве, так и при покупке дома в ипотеку, будет одинаковым. Правда, отличия все равно есть. В-первых, нужно будет оформить в собственность землю под домом. Во-вторых, до погашения ипотеки в списках Росреестра будет отметка о том, что постройка обременена.

Регистрация участка:

Для начала стоит понимать, что постройка и участок неделимы. Продать территорию отдельно от дома не получится, если оба вида недвижимости оформлены. Если зарегистрировано только здание, то продать его можно, но, вероятно, со скидкой, потому что все проблемы с отсутствием права собственности на участок вы передадите следующему владельцу. Помимо этого, также нужно пройти определенные этапы:

1.      Сбор документов и предоставление их в Росреестр. Набор не отличается от того, который необходим при регистрации дома.

2.      Итоги оформления. Обычно на их получение уходит около 9 дней, а подтверждаются они так же, как и с домом – выпиской из ЕГРН.

Для подтверждения права собственности можно использовать любые документы. Если никаких бумаг не сохранилось, то владение доказывается в суде, и только после этого начинается процесс оформления земли.